新准则对投资性房地产企业有哪些影响?(图)

栏目:房地产 编辑:最资讯 时间:2021年07月30日 06:13:10

房地产行业被认为是受新企业会计准则影响最大的行业之一,《企业会计准则第3号——投资性房地产》(下文简称新准则)对投资性房地产可采取公允价值模式和会计报表需单列“投资性地产”项目的新规定,对房地产企业有很大影响。三、新准则对投资性房地产企业的影响(二)对投资性房地产企业会计核算的影响(三)对投资性房地产企业损益确认的影响

房地产行业被认为是受新企业会计准则影响最大的行业之一。 《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)可以采用公允价值模式,对投资性房地产进行会计处理。 “投资性房地产”项目新规需在报告中单独列出,对房地产企业影响较大。本文以小商品城为例,说明新标准对投资性房地产企业的影响。

一、投资性房地产的概念及其核算范围

所谓投资性房地产,是指以赚取租金或资本增值,或两者为目的而持有的房地产。新会计准则主要规范了已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物三类投资性房地产,并明确规定了房地产自用和房地产作为存货不是投资性财产。房地产会计的范围。

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新准则规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产必须同时满足以下条件:(1)投资性房地产存在活跃的房地产交易市场。(2)企业)可从房地产交易市场获取)相同或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而科学合理地估计投资性房地产的公允价值。对于建筑物,是指地理位置和地理环境相同,性质相同,结构类型相同或者相近,新旧相同或者相近,使用条件相同或者相近的建筑物;对于土地使用权,是指同一城区、同一区位、地理环境相同或相似,使用条件相同或相似的土地,采用公允价值模型的,投资实际不计提折旧或摊销资产负债表日,以投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值,并将公允价值与原值进行比较。账面价值之间的差额计入当期损益。以公允价值模型计量的投资性房地产不能由公允价值模型转换为成本模型。

二、投资地产业务会计分析一以小商品城为例

(一)义乌小商品城业务介绍

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上市地产公司中,投资性物业较多的有金融街、招商地产、中国国贸、G宝恒、陆家嘴、浦东金桥等,零售业上市公司中,投资性物业最多的是豫园商城、小商品城等。

义乌小商品城成立于1998年,是我国最早的专业市场之一。 20年来,义乌小商品城经过四次搬迁、八次扩建,面积260万平方米,商铺5.8万余家,员工20万余人。 2006年,小商品城实现总成交额315亿元,连续16次位居中国专业市场第一。整个批发市场建筑面积约40万平方米。有许多小摊位,每个摊位面积约2平方米。所有市场约有35000个经营摊位,小商品城公司正在福田区建设另一个新的店式市场,每个摊位约2平方米。租户可以以更高的租金转租给他人。小商品城主要从事租赁服务业。义乌是我国小商品的发源地和集散地,拥有大量的市场。市区内有宾王市场、针织市场、家具市场、领带市场、国际商贸城等多个市场。根据投资性房地产会计准则,租赁建筑物整体转换为投资性房地产时,可以按照账面价值计算转换后的房地产价值香港会计准则 投资性房地产,也可以按照公允价值模型计算转换后的房地产价值.

(二)义乌小品城公允价值计量模型简析

小商品城目前用于整体租赁的房屋和建筑物的公允价值如何估值?理论上,投资性房地产的公允价值取决于其盈利能力。收入越高,公允价值越高。例如,一套房子的年租金收入为5万元,按20倍市盈率计算其公允价值为1000万元。事实上,这只是代表国内房地产公允价值的现状。即使按照税后收入计算,目前用于小商品城整体出租的房屋和建筑物的年收入也可以接近3亿元,这意味着其未来投资房地产的年回报率可以达到接近 10%。按照20倍市盈率按照现行国内房地产市场价格估值标准,小商品城按当前账面价值计算,用于房屋和建筑物的整体出租。转换为投资性房地产后香港会计准则 投资性房地产,未来后续计量的公允价值可增加l00%。

对于大多数“投资性房地产”而言,采用公允价值计量模型并不难。采用公允价值模型时,其“投资性房地产”不计提折旧或摊销,按会计期末公允价值调整其账面价值。公允价值与账面价值之间的差额,计入当期损益。也就是说,在近年来我国房价大幅上涨的背景下,拥有“投资性房地产”的上市公司如果采用公允价值,其业绩将出现“跳跃式”提升,相应的所得税也将大幅增加,但笔者对比了从小商品城近两年年报中提取的所得税数据,却发现公司业绩并没有达到预期。 2006年3月31日26599248元; 2006年6月30日73210599元; 2006年9月30日111589372元; 2006年12月31日127996595元; 2007年3月31日36599537元。从以上可以看出,2007年的所得税额与历史数据相比,除了比2006年一季度略高外,仅为28.59%。 2006年第四季度。这不免让人对采用公允价值提出质疑。所得税的计量变少了?公允价值计量法可以提高小商品城的股价,但也会增加所得税。小商品城在这两种衡量方法之间进行了博弈。在我国股市相对不稳定的情况下,小商品城暂未采用公允价值计量模型。小商品城稳健的观望态度也让我们看到了新会计准则实施的难度,但我们不应怀疑公允价值模型。相信随着市场评价机制的不断完善,公允价值计量模型将会规范。

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